تهران پنجمین شهر رکورددار تورم مسکن در دنیا !

براساس آماری که بانک مرکزی ایران اعلام کرد، میانگین قیمت واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران در پایان خردادماه امسال به ۳۹میلیون و ۴۱۴هزارتومان رسیده است. این میزان نسبت به مدت مشابه سال گذشته یعنی خرداد۱۴۰۰ رشدی نزدیک به ۳۳درصدی داشته است.

شهرهای ترکیه در یک رقابت نفس‌گیر با تهران، از تهران سبقت گرفته و رکوردهای افزایش قیمت مسکن در جهان را شکسته‌اند؛ به طوری که میزان افزایش قیمت مسکن در استانبول طی سه ماهه نخست سال 2022 نسبت به مدت مشابه سال قبل به 122 درصد رسیده است. این میزان در آنکارا 111.7 درصد و در ازمیر نیز حدود 106 درصد است. پس از این سه شهر ترکیه‌ای، شهر هالیفاکس کانادا با 34.7 درصد چهارم و تهران با 33 درصد پنجم است.

گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد افزایش 33درصدی میانگین قیمت در شهر تهران درحالی است که این میزان در منطقه22 حدود 62درصد بوده است. این تغییر در منطقه18 حدود 55درصد، در منطقه4 حدود 44درصد، در مناطق 9 و 16 حدود 42درصد و در مناطق 14 و 19 حدود 40درصد بوده است. طبق گزارش بانک مرکزی، تعداد معاملات مسکن شهر تهران نیز طی خردادماه امسال نسبت به خرداد سال گذشته رشد 172درصدی داشته که در نوع خود اتفاق چالش‌برانگیزی است. این میزان در منطقه6 تهران حدود 243درصد، در منطقه22 حدود 242درصد، در منطقه11 حدود 240درصد، در منطقه2 حدود 231درصد، در منطقه3 حدود 210درصد و در منطقه14 حدود 202درصد بوده است. نتایج بررسی‌ها از داده‌هایی که موسسه بین‌المللی تحقیقات حوزه املاک و مستغلات «نایت‌فرانک» منتشر کرده نشان می‌دهد درحال حاضر مساله افزایش قیمت مسکن در اغلب شهرهای جهان به یک معضل تبدیل شده است، با این تفاوت که گرچه طی سال‌های اخیر قیمت مسکن در جهان افزایش قابل‌توجهی داشته اما بین 150شهر، در 9شهر افزایش یک‌ساله قیمت مسکن منفی بوده، در 16شهر زیر یک‌درصد، در 20شهر زیر 2درصد، در 86شهر زیر 10درصد و در 114شهر زیر 15درصد بوده است.

 رتبه 5 تهران در افزایش قیمت مسکن
براساس گزارش موسسه بین‌المللی تحقیقات حوزه املاک و مستغلات «نایت فرانک»، طی سه ماهه اول سال 2022 میانگین افزایش قیمت مسکن در 150 شهر جهان حدود 17 درصد بوده است. آمارهای این موسسه معتبر نشان می‌دهد در سه ماهه نخست امسال میزان تغییرات قیمت مسکن در 9 شهر منفی بوده است. همچنین تغییرات قیمت یک‌سال اخیر 12 شهر کمتر از دو درصد بوده است. طی دوره مذکور شهرهای ترکیه در یک رقابت نفس‌گیر با تهران، از تهران سبقت گرفته و رکوردهای افزایش قیمت مسکن در جهان را شکسته‌اند؛ به طوری که میزان افزایش قیمت مسکن در استانبول طی سه ماهه نخست سال 2022 نسبت به مدت مشابه سال قبل به 122 درصد رسیده است. این میزان در آنکارا 111.7 درصد و در ازمیر نیز حدود 106 درصد است. پس از این سه شهر ترکیه‌ای، شهر  هالیفاکس کانادا با 34.7 درصد چهارم و تهران با 33 درصد پنجم است.
فینیکس آمریکا با 33 درصد ششم، میامی با 30 درصد هفتم، سان دیگو با 29 درصد هشتم، دالاس با 28.8 درصد نهم و همیلتون با 28.5 درصد دهم بوده است. همچنین در بین شهرهای مشهور جهان، لس‌آنجلس در رتبه 20، آمستردام در رتبه 26، ونکوور کانادا با 16.7 درصد در رتبه 30 و ریاض با 14.7 درصد در رتبه 33 قرار داشته است. واشنگتن در رتبه 51، دبی در رتبه 59، توکیو در رتبه 71، پکن در رتبه 100، لندن در رتبه 108، بمبئی در رتبه 116، پاریس در رتبه 120، دهلی در رتبه 122، ابوظبی در رتبه 132 و رم ایتالیا در رتبه 136 قرار داشته‌اند.
در کنار این شهرها، شهرهای ربات، جنوا، ونیز، لیما؛ فلورانس، پالرمو، کوالالامپور، تورین و ژنگژوی چین 9 شهری هستند که در سه ماهه نخست امسال افزایش قیمت نداشته و تغییرات قیمت یک ساله آنها منفی و کاهشی بوده است.

 رتبه 23 در سال 2021
در سال 2021 میزان افزایش جهانی قیمت مسکن در شرایط بحرانی‌تری نسبت به سال 2020 قرار دارد. شاید بتوان گفت طی سال گذشته میلادی مسکن رکورد افزایش قیمت در جهان را شکسته است. طی سال 2021 میانگین افزایش قیمت در 150 شهر جهان حدود 12.5 درصد بوده است. در 10 شهر افزایش قیمت منفی و در 18 شهر میزان افزایش قیمت سالانه کمتر از دو درصد بوده است. طی سال 2021 استانبول با بیش از 63 درصد، ازمیر با 58.5 درصد، آنکارا با 55.9 درصد، هابارت با 33.7 درصد، فونیکس آمریکا با 32.5 درصد، هالیفاکس با 30.7 درصد، کانبرا با 30.7 درصد، میامی با 27.4 درصد، دالاس با 26 درصد و سان‌دیگو با 25.9 درصد به ترتیب 10 شهر اول جهان با بالاترین میزان افزایش قیمت مسکن طی یک سال  بوده‌اند. طی سال 2021 تهران با افزایش قیمت 20.3 درصدی که داشته، رتبه 23 جهان را به خود اختصاص داده است.

 رتبه یک تهران در سال 2020
در سال 2020 که ویروس کرونا موجب اختلال در زنجیره تامین جهانی و ایجاد محدودیت در تجارت جهانی شد، در کنار آن سیاست‌های پولی و مالی دولت نیز باعث رشد قابل‌توجه نقدینگی شد. در آن سال چندین عامل دست‌به‌دست هم دادند و این اختلال تورم نسبتا چشمگیری را در جهان ایجاد کرد. در آن سال، مسکن نیز از این تورم در امان نماند اما نکته قابل‌تامل اینکه، طی سال 2020 درحالی میانگین افزایش قیمت مسکن در 150 شهر جهان حدود 6.8 درصد بوده، اما این میزان در تهران به 98 درصد رسیده است. طی سال 2020 پس از تهران، آنکارا با 30.2 درصد دوم، ازمیر با 29.4 درصد سوم، استانبول با 27.9 درصد چهارم، اوکلند با 26.4 درصد پنجم، سن‌پترزبورگ با 25.4 درصد ششم و سئول با 22.3 درصد هفتم بوده است. مسکو نیز با 21 درصد هشتم بوده است. در آن سال میزان افزایش قیمت یک ساله مسکن در 40 شهر از 150 شهر کمتر از 2 درصد بوده، 28 شهر منفی و درمجموع 30 شهر کمتر از یک درصد بوده است.

 رتبه یک تهران طی سال 2019
در سال 2019 میانگین افزایش قیمت مسکن در 150 شهر مشهور جهان که تعداد زیادی از آنها پایتخت‌ها هستند، حدود 4.1 درصد بوده است. در آن سال مسکن تهران با افزایش قیمت نزدیک به 41 درصدی، رتبه اول را به خود اختصاص داده است. مانیل با 22 درصد دوم، بوداپست با 19.5 درصد سوم، هوبارت با 16 درصد چهارم، سن‌پترزبورگ با 12.4 درصد پنجم، زاگرب با 12.2 درصد ششم و ووهان چین با 11.8 درصد هفتم بوده است. در همان سال 2019 میزان افزایش قیمت مسکن در 47 شهر از 150 شهر جهان کمتر از 2 درصد بوده است. در بین این شهرها، میزان افزایش قیمت 24 شهر منفی و درمجموع 32 شهر کمتر از عدد یک بوده است.

 در 70 درصد از شهرها افزایش سالانه قیمت زیر 10 درصد
طبق گزارش موسسه بین‌المللی تحقیقات حوزه املاک و مستغلات «نایت فرانک»، در سال2022 از 150شهری که این موسسه افزایش یک‌ساله قیمت را بررسی کرده، در 9شهر میزان افزایش قیمت منفی بوده است. در 16شهر زیر یک‌درصد، در 20شهر زیر 2درصد، در 86شهر زیر 10درصد و در 114شهر زیر 15درصد بوده است. طی سال2021 نیز 10شهر منفی، 12شهر زیر یک‌درصد، 18شهر زیر 2درصد، 84شهر زیر 10درصد و 112شهر زیر 15درصد بوده است. در سال2020 این شهرها به ترتیب 28شهر منفی، 30شهر زیر یک‌درصد، 40شهر زیر 2درصد، 120شهر زیر 10درصد و 137شهر زیر 15درصد بوده است. در سال2019 نیز 24شهر منفی، 32شهر زیر یک‌درصد، 47شهر زیر 2درصد، 136شهر زیر 10درصد و 146شهر زیر 15درصد بوده است. همچنین آمارها نشان می‌دهد طی سال‌های 2019 تا 2022 در 70درصد از شهرها افزایش سالانه قیمت مسکن کمتر از 10درصد بوده است. همه اینها درحالی است که طی سال2022 افزایش قیمت مسکن در تهران 33درصد، در سال2021 حدود 20.3درصد، در سال2020 بیش از 98درصد و در سال2019 نیز 41درصد بوده است.
آمارها نشان می‌دهد هرچند التهابات چشمگیر قیمت مسکن در ایران، زندگی را برای خانوارهای ایرانی تلخ کرده، اما در سطح جهان به‌جز تعداد محدودی از شهرها، تغییرات قیمت مسکن آنچنان زیاد نبوده و خانوارها برای تامین مسکن مقرون‌به‌صرفه حداقل دغدغه تورم شکننده را ندارند. همچنین به‌واسطه بازدهی ناچیز بخش مسکن، سرمایه‌گذاری در این بخش به‌صرفه نبوده و سرمایه‌گذاران مقاصد دیگری ازجمله بازار سرمایه و اوراق و ارزهای دیجیتال و غیره را به‌عنوان محل سرمایه‌گذاری انتخاب می‌کنند. «فرهیختگان» در گزارش‌های مختلفی به این موضوع نیز اشاره داشته است که این افزایش شدید قیمت مسکن در ایران، فقر مسکن در کشور را نیز تشدید کرده است؛ چراکه فقر مسکن زمانی رخ می‌دهد که بیش از 30درصد هزینه خانوار به مسکن اختصاص یابد و این رقم در مناطق شهری کشور 43درصد و در تهران 50درصد است.

 4 عامل التهاب بازار مسکن ایران
نگاهی به وضعیت افزایش قیمت‌ها در 150 شهر جهان که می‌تواند وضعیت ایران را نیز توضیح دهد و دلالتی بر آن باشد. این آمارها حاوی چندین نکته بااهمیت است. اولی مربوط به افزایش قیمت در شهرهای ترکیه است که طی سه سال اخیر ظاهرا کورس رقابت با شهرهای کشورمان گذاشته‌اند. نکته قابل‌تامل در ترکیه اینکه، در این کشور تورم سالانه تا پنجمین ماه 2022 میلادی به 73.5 درصد رسیده است. این میزان در ماه می میلادی 2021 نسبت به سال قبلش 16.6 درصد و در می 2020 حدود 11.4 درصد بوده است. درحال حاضر میزان تورم در بخش حمل‌ونقل ترکیه به 108 درصد، در بخش غذا به حدود 92 درصد، در بخش پوشاک و کفش به 82 درصد و هتل و رستوران به 77 درصد رسیده است. در بخش مسکن نیز تورم سالانه آن در ماه می 2022 حدود 63.5 درصد بوده است. پس اولین مساله‌ای که التهاب در بخش مسکن را شکل می‌دهد، تحولات منجر به تورم عمومی در کشورهاست. این تشدیدکننده‌ها، سیاست‌های پولی و مالی دولت‌ها هستند که در کنار تورم جهانی، تورم‌های بالاتر را رقم می‌زنند. دومین موضوع مربوط به مولفه تقاضاست. بررسی‌ها نشان می‌دهد در کشورهایی که از خرید مسکن به عنوان اهرم جذب سرمایه‌گذاری خارجی استفاده شده و سیاست‌های مالیاتی چندان سفت‌وسخت گرفته نمی‌شود، به‌رغم اینکه تورم عمومی پایین است و سیاست‌های پولی و مالی دولت منجر به تورم در سایر بخش‌ها نشده، اما افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن، قدرت خرید بسیاری از خانوارها را در مخاطره قرار داده است. نمونه آن، شهرهای عمدتا مربوط به برخی کشورهای شرق آسیا و کشورهایی همچون کاناداست. البته این موضوع در ترکیه نیز که طی سال‌های اخیر خرید مسکن را به عنوان یکی از شاخص‌های اعطای تابعیت رسمی قرار داده بود، دیده می‌شود.
بر این اساس، درخصوص اینکه چرا مسکن در ایران به این شرایط بحرانی رسید، با مدنظر قرار دادن وضعیت افزایش قیمت مسکن در شهرهای جهان، دلایل زیادی قابل طرح است اما همین این موارد را می‌توان در چهار دسته عوامل اصلی شامل سیاست‌های مالی، پولی، عوامل جمعیتی و عوامل سمت عرضه و تقاضا بررسی کرد.
آثار سیاست‌‌های مالی بر قیمت مسکن عمدتا از طریق اثرگذاری آن بر درآمد حقیقی قابل‌تحلیل است. در ایران عمده‌ترین مسیر اثرگذاری سیاست مالی از طریق نوسان‌‌های درآمد‌های نفتی روی می‌دهد. به‌عبارت روشن‌تر، با ایجاد شوک نفتی و ورود این درآمد‌ها در بودجه عمومی، تقاضای کل و درآمد حقیقی افزایش می‌یابد. به این ترتیب، شوک نفتی مثبت از طریق اثر درآمدی و در کنار آن فشار در جهت افزایش قیمت کالا‌های غیرمبادله‌ای می‌تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود. سیاست پولی و اعتباری می‌تواند از دو مسیر باعث تغییر قیمت مسکن شود. از یک‏سو، سیاست‌های انبساطی پولی به‌‏طور معمول با افزایش قدرت وام‌دهی بانک‌ها همراه است و این موضوع به مفهوم کاهش محدودیت‌های اعتباری است. ‌بخشی از این کاهش محدودیت‌ها متوجه بازار مسکن می‌شود و زمینه افزایش قیمت را فراهم می‌سازد. از سوی دیگر، چنانچه سیاست پولی انبساطی با کاهش نرخ سود سپرده‌ها و تسهیلات بانکی همراه باشد به‏ دلیل اینکه نرخ سپرده‌‌های بانکی‌ بخشی از هزینه مالکیت مسکن را تشکیل می‌دهد، بنابراین این سیاست می‌تواند با کاهش هزینه مالکیت در جهت افزایش قیمت مسکن عمل کند. عوامل جمعیتی علی‌رغم آثاری که می‌توانند بر قیمت مسکن داشته باشند، اما انتظار این است تغییرات جمعیتی و آثار آن در بلندمدت ظاهر شود. در ارتباط با عوامل سمت عرضه نیز می‌توان به نقش هزینه ساخت و قیمت زمین اشاره کرد که تاثیر عمد‌ه‌ای روی قیمت نهایی مسکن می‌گذارند. برای مثال طی سال‌های اخیر آن‌طور که فعالان بازار مسکن می‌گویند، در تهران و شهرهای بزرگ 40 تا 60 درصد از هزینه نهایی ساخت‌وساز مربوط به زمین بوده است. همچنین در بازه 9 ساله 1391 تا تابستان 1400 قیمت زمین در مناطق شهری کشور 23.5 برابر شده است. همچنین در سمت عرضه بررسی‌ها نشان می‌دهد در دولت روحانی ساخت‌وساز بین 30 تا 50 درصد در شهرهای مختلف کشور کاهش داشته و تعداد واحدهای درج‌ شده در پروانه‌های ساختمانی از 700 هزار واحد به 350 تا 400 هزار واحد کاهش یافته است. این درحالی است که سالانه فقط 500 هزار ازدواج در کشور صورت می‌گیرد. علاوه‌بر آن، افزایش خانوارهای تک‌نفره در کشور، ورود اتباع خارجی به ایران و مسائل دیگر نیز تقاضاهای مصرفی است که بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد.
اما در سوی دیگر، در ‌بخش تقاضا نیز مطالعات مختلف در ایران نشان می‌دهد به‏دلیل نبود اهرم‌‌ها و ابزار‌های کنترلی همچون مالیات بر ملاکی(مالیات سالانه املاک)، با افزایش تقاضا‌های سرمایه‌ای و سفته‏بازانه، ‌بخش قابل‏توجهی از افزایش قیمت مسکن از این ناحیه اتفاق می‌افتد. درحال‌حاضر نتایج مطالعات نشان می‌دهد در ایران سهم تقاضای سرمایه‌ای از کل تقاضا‌های مسکن از حدود 20 درصد در سال 1355 به حدود 70 درصد و سهم تقاضای مصرفی نیز طی این مدت از 80 درصد در سال 1355 به 30 درصد در سال‌های اخیر رسیده است. البته دولت در تلاش است مالیات‌های فرعی همچون مالیات بر عایدی مسکن، مالیات بر خانه‌‌های خالی، مالیات بر زمین و مالیات بر واحد‌های مسکونی لوکس را در کشور اجرا کند اما به نظر می‌رسد باتوجه به بازدهی بالای مسکن و زمین در بلندمدت(1000 برابر شدن قیمت زمین دوره 30 ساله 1370 تا 1400) منطقی است سفته‌بازان و تقاضاهای سرمایه‌ای را با ابزار مالیات بر ملاکی یا همان مالیات سالانه همه املاک از این بازار مصرفی خارج کرد. در کنار آن می‌توان برای مدیریت بازار در کوتاه‌مدت، از سایر پایه‌های مالیاتی همچون مالیات بر عایدی مسکن و خانه‌های خالی نیز کمک گرفت. براساس این، دستاورد‌های تجربی فوق نشان می‌دهد سیاست‌‌های کنترل نوسانات بازار مسکن باید دربرگیرنده تقویت روند عرضه واحد مسکونی، کنترل سفته‏بازی و خارج کردن سفته‌بازان از بازار مسکن و زمین و کاهش هزینه‌‌های ساخت باشد.