حق افراز و فروش ملک مشاع
گاهی درآمد و پس انداز افراد به اندازه خرید تمام یک ملک نمی باشد؛ در این شرایط اشخاص ترجیح می دهند ملک مورد نظر را به صورت اشتراکی خریداری کنند.
در نتیجه در سند بیش از یک نام به عنوان مالک ثبت می شود که بدان عنوان سند ملک مشاع داده شده است؛ البته تنظیم و ثبت این نوع اسناد طی فرآیند قانونی انحصار وراثت نیز ممکن می باشد.
شاید یکی از شرکا به دلیل اختلافات یا هر دلیل دیگری، بخواهد مالش را از دیگران جدا کند؛ یکی از راه حل های پیش بینی شده توسط سازمان های قضایی، افراز ملک مشاع است. اجرای فرآیند قانونی افراز تحت شرایط خاصی امکان پذیر بوده که بسیاری از افراد از آن اطلاعی ندارند؛ در مقاله «حق افراز و فروش ملک مشاع» تحت نظر کارشناسان حقوقی، به جامع ترین پرسش ها پاسخ داده می شود.
ملک مشاع چیست؟
پیش از آنکه به مدارک، شرایط و مراحل افراز املاک با سند مشاع پرداخته شود، بهتر است دیدگاهی صحیح درباره ماهیت اینگونه املاک به وجود بیاید. گاهی افراد به دلیل عدم کفایت بودجه برای خرید یا از طریق فرآیند توارث و تقسیم اموال متوفی، مجبور به ثبت سندی با بیش از یک مالک می شوند؛ به اینگونه اسناد، سند مشاع گفته می شود.
اشخاص می توانند با طی کردن مراتب قانونی، برای ساختمان های مسکونی و تجاری، زمین های مشترک، واحد های آپارتمانی و مغازه، پارکینگ ها و… سند مشاع ثبت کنند، بسیاری از افراد بر این فکرند که با ثبت اینگونه اسناد، محدوده ای به اندازه پولی که هر مالک طی قرارداد بیع پرداخته است، تعیین می شود و وی، حق تسلط و تصرف (اسکان، اجاره دادن، تخریب، تغییر در معماری بنا و…) بر آن را دارد؛ لیکن این باوری کاملا اشتباه می باشد!
با خرید هر ملک مشاع حق مالکیت بر تمام ملک برای همه مالکان به وجود می آید؛ بدون در نظر گرفته شدن بودجه ای که هر فرد برای خرید پرداخته است. ابتدا شاید این تقسیم بندی عادلانه به نظر نیاید، اما دلایل محکمی برای واگذاری حق مالکیت کامل بر ملک مشاع وجود دارد؛ مثلا شرایطی را در نظر بگیرید که مالکی که 80 درصد بودجه خرید را داده است، بخواهد ملک را تخریب کند، حتی اگر 20 درصد دیگر خانه دست نخورده باقی بماند، دیگر نمی توان به آن کلمه واحد مسکونی یا تجاری را اطلاق کرد؛ بنابراین از ارزش آن ملک کاهیده می شود. پس مالکی که بودجه کمتری داشته نیز می تواند درباره تخریب 80 درصد باقی مانده نیز اظهار نظر کند.
حق افراز ملک مشاع چیست؟
واژه افراز از جنبه حقوقی یعنی تقسیم بندی و جداسازی اموال مشاع که معمولا از نوع غیر منقول اند. طی فرآیند افراز سهم هر مالک بر اساس سرمایه اولیه مشخص و جدا می شود؛ بدان معنا که مالکیت مشترک اشخاص بر کل ملک، به پایان می رسد و هرکس می تواند در سهم خود، بدون رضایت و مشورت با سایرین تصرف کند.
لازم به ذکر است که فرآیند افراز می تواند تنها برای همه مالکان یا تعدادی از آنها اجرا شود؛ یعنی شراکت بعضی از مالکان بر ملک مشاع همچنان پایدار مانده و تنها یک یا تعدادی از آنها اقدام به افراز ملک مشاع و جداسازی اموال کنند.
این پروسه پیچیدگی و سختی های مربوط به خود را دارد؛ از همین رو شما باید از یک وکیل و متخصص این حوزه مشورت بگیرید تا بتوانید کارهای مربوطه را به بهترین شکل انجام دهید. برای مشاهده لیستی از وکلای ملکی که می توانند در این زمینه شما به کمک کنند، کلیک کنید!
انواع افراز ملک
الف) افراز اجباری:
معمولا هنگامی که یک یا چند شریک بر سر موضوع تقسیم بندی ملک مشاع و میزان سهمشان به توافقی نمی رسند یا هنگامی که ملک مشاع باید برای احداث راه یا هر دلیل دیگری توسط دولت تخریب شود، افراز اجباری صورت می گیرد؛ در این شرایط دادگاه و سایر مراجع ذیصلاح سهم مالکان را مشخص خواهد کرد. در این شرایط صاحبان ملک مشاع باید اظهارنامه و مدارکی را تسلیم مقام قضایی کنند تا میزان بودجه پرداخت شده برای خرید ملک مشاع مشخص شود؛ سپس ماموران دولت میزان سهم هر مالک را برآورد می کنند. اگر هم دلیل صدور سند مشاع برای ملک، فرآیند انحصار وراث باشد، میزان سهم هر وارث طی فرآیند افراز با ارائه مدارک هویتی، وصیتنامه و اوراق مربوط به انحصار وراثت مشخص شود.
ب) افراز تراضی:
برخلاف مورد فوق در روش افراز تراضی، مراجع قانونی در تقسیم بندی سهم مالکان اموال مشاع دخالتی ندارند، بلکه خود شرکا با تشکیل جلسات و مشورت با یکدیگر، توافق نامه ای تنظیم و سهم هر فرد را مشخص می کنند. طی فرآیند افراز، به دنبال تقسیم بندی اشخاص یا مراجع قانونی، سندی مستقل برای سهم هر فرد ثبت خواهد شد؛ یعنی حق مالکیت بر تمام ملک مشاع به صورت رسمی به پایان می رسد، چون دیگر سند مشاعی در کار نیست!
آیا تمام املاک مشاع را می توان افراز کرد؟
فرآیند افراز را نمی توان برای تمامی املاک به کاربرد چرا که ممکن است بخش ها مختلف یک ملک از ارزش های متفاوتی برخوردار باشند، به گونه ای که تقسیم بندی امکان پذیر نباشد؛ در صورت عدم صلاحیت ملک برای اعمال افراز، باید ملک به فروش رسیده و مبلغ آن تقسیم شود.
مدارک لازم برای افراز ملک مشاع چیست؟
- مدرکی که اطلاعات دقیق ملک نظیر آدرس، متراژ، هویت مالکان و… را احراز کند، یعنی همان سند ملک، شماره ثبتی آن در دفتر املاک یا شماره پلاک ثبت شده آن
- مدارکی که هویت متقاضیان افراز و مالکیت آنها بر ملک مشاع را احراز کند، یعنی کپی کارت ملی همه مالکان
- تنظیم و ثبت دادخواستی با مضمون افراز ملک مشاع که حاوی اطلاعاتی چون نام و نشان متقاضیان و سایر اطلاعات مربوط با افراز ملک است نیز الزامی می باشد.
مراحل افراز ملک مشاع چیست؟
1. تسلیم مدارک: پس از جمع آوری مدارک مذکور در بخش پیشین، مالکان باید به اداره ثبت مراجعه کنند.
2. صلاحیت ملک مشاع برای افراز: رئیس اداره ثبت پس از بررسی مدارک، فرمان نقشه برداری ثبتی را داده و سپس ماموران ذیصلاح برای معاینه محلی و نقشه کشی، به ملک مشاع مراجعه می کنند. پس از بررسی این افراد، صلاحیت ملک مشاع برای افراز تایید یا رد شده و فرصتی 10 روزه نیز برای اعتراض به مالکان داده می شود؛ اگر از سمت شرکا اعتراضی وارد نشود، فرآیند افراز قابل اجراست.
3. تقسیم بندی: در بیشتر موارد، خود مالکان بر سر تقسیم قطعات مختلف ملک مشاع به توافق می رسند؛ در صورت بروز اختلافات، هر فرد می تواند از حق اعتراض خود در مهلت داده شده، استفاده کند. سپس دادگاه قطعات زمین را بر حسب متراژ و ارزش هر بخش جدا کرده و با قرعه کشی، مالکیت هر تکه به یکی از مالکان داده خواهد شد.
4. امضا: چه اعتراضی صورت بگیرد و چه نگیرد، امضای متقاضیان افراز، سایر شرکا، مسئول اداره ثبت و نقشه بردار برای ارجاع مدارک و دادخواست به اداره ثبت منطقه الزامی است.
نتیجه گیری
ملک مشاع، ملکی است که بیش از یک مالک دارد و همه شرکا بر تمام ملک حق مالکیت را دارند؛ افراز یعنی تقسیم بندی ملک مشاع بین مالکان و اخذ سند مستقل برای هر قطعه. لازم به ذکر است که فرآیند افراز برای تمام املاک مشاع ممکن نیست و ماموران دولت باید صلاحیت آن را تایید کنند؛ برای تحقق جداسازی، متقاضیان باید سند ملک، کارت ملی همه مالکان و دادخواست افراز را به اداره ثبت ارائه کنند. پس از گذشتن مهلت اعتراض شرکا به این فرآیند، تقسیم بندی توسط دادگاه یا بر اساس توافق خود افراد یا قرعه کشی، اعمال خواهد شد. اگر افراز امکان پذیر نباشد، ملک برای فروش گذاشته می شود.