مراحل پیگیری مشکلات حقوقی و کیفری دعاوی ملکی

امور ملکی و دعاوی مربوط به آن در حال حاضر جز مسائل بسیار مهم می باشند که ضروری است هر شخصی با ورود به حیطه امور ملکی، با امور حقوقی و قانونی آن نیز آشنا باشد.

از آن جایی که این روز ها خرید و فروش املاک همراه با سودآوری بالایی است، لذا افراد زیادی برای کسب سود بیشتر پای در امور ملکی گذاشته و به خرید و فروش و ساخت و ساز املاک می پردازند. همچنین این کسب سود اقتصادی می تواند در سطوح گسترده تری مانند اقدام به خرید و فروش یا معاوضه ملک محل سکونت افراد نیز انجام شود. چنانچه طرفین فعال در این امور ملکی از حقوق خود به درستی آگاه بوده و به آن ها عمل کنند مشکلی پیش نخواهد آمد. اما در غیر این صورت امور ملکی می تواند با مشکلات زیادی روبه رو شود. لذا در ادامه این مطلب برای آشنایی بیشتر شما عزیزان با امور ملکی و موارد حقوقی مربوط به آن به بررسی جوانب مختلف آن پرداخته شده است.

امور ملکی

امور حقوقی و کیفری ملکی

امور ملکی و دعاوی ملکی لقبی برای بخشی از دعاوی حقوقی و کیفری به محسوب می شود. بدین ترتیب که فرایند این کار به امور ملکی مربوط می شود. در مجموعه امور ملکی مسائل گوناگونی به چشم می خورد. از جمله این مسائل می توان به مواردی چون:

• دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
•  الزام به دریافت ویزای کار
•  الزام به ایفای تعهد
• ضرورت گرفتن صورت جلسه تفکیکی
• تقسیم،‌خلع ید و افراز ملک مشاع

و همچنین امور کیفری از جمله

• مجازات فروش مال غیر
• جعل سند
•  ممانعت از حق
• کلاهبرداری
• تصرف عدوانی ملک مشاع

اشاره کرد که در دایره امور ملکی بوده و در دعاوی ملکی مورد بررسی قرار می گیرد. در ادامه به بررسی عناوین زیر پرداخته خواهد شد:

• وکیل متخصص دعاوی و امور ملکی
• فروش ملک مشاع
• خلع ید از ملک مشاع

همانطور که در ابتدا نیز گفته شد،‌ امور ملکی و دعاوی ملکی لقبی برای بخشی از دعاوی حقوقی و کیفری به محسوب می شود. لذا ضروری است برای رسیدگی به امور ملکی و دعاوی مربوط به آن از وجود وکیل متخصص دعاوی ملکی و امور ملکی بهره برده و برای پیشبرد هرچه بهتر دعاوی امور ملکی با وی مشورت نماییم. بدین ترتیب می توان برای فرایند امور ملکی مختلف مانند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به دریافت ویزای کار، الزام به ایفای تعهد، الزام به دریافت صورت مجلس تفکیکی، خلع ید و تقسیم و افراز املاک مشاع با وکیل ملکی مشورت نمود.

با توجه به مقدمه ای که با توجه به امور ملکی گفته شد، وکیل ملکی را می توان این گونه تعریف کرد:

وکیل ملکی شخصی است که می تواند به صورت تخصصی برای حل و فصل دعاوی حقوقی و کیفری در زمینه ی دعاوی اموال غیر منقول و همچنین دیگر پرونده های این چنینی فعالیت می کند. وی با تخصص خود مشکلات افراد را در این زمینه برطرف می نماید.

نکته1: اموال غیرمنقول به اموالی مانند خانه و یا زمین و … گفته می شود که امکان انتقال و یا جا به جایی برای آن ها وجود ندارد.

نکته2: وکیل ملکی همچنین موارد کیفری مربوط به امور ملکی مانند مال غیر، جعل سند، ممانعت از حق، کلاهبرداری ، تصرف عدوانی و ... را نیز بررسی می کند.

چه کسی متخصص امور مربوط به ملک و املاک می باشد؟

با توجه به این که دعاوی ملکی از گستردگی زیادی برخوردار هستند، ضروری است تا وکیل متخصص ملکی برای این که بتواند بتواند به درستی احقاق حق کرده و حق موکل را باز ستاند، از پیچیدگی امور مربوط به این نوع پرونده ها اطلاعات کافی داشته باشد. همچنین وکیل ملکی باید اشراف کامل به آیین نامه ها و قوانین مربوط به املاک و مستقلات داشته باشد تا بتواند با سنجیدن تمام جوانب موضوع دعوا به دفاع از موکل خود بپردازد.

چرا باید برای مشکلات ملکی خود وکیل بگیریم؟

با توجه به وجود قوانین گسترده و آیین نامه های مختلف، حوزه ی تخصصی وکالت ملکی با پیچیدگی های بسیاری رو به رو می باشد. لذا با توجه به این قوانین گسترده و پیچیده، لزوم دریافت وکیل ملکی بسیار ضروری به نظر می رسد.

مثال:

تنها وکلای ملکی مجرب هستند که می توانند تشخیص دهند در چه پرونده هایی لازم است از قانون 100 شهرداری استفاده شده و از ماده ی شماره 64 قانون مالیات های مستقیم در چه پرونده هایی استناد می شود.

فروش ملک مشاع

فروش ملک مشاع یکی از موارد مورد بحث در دعاوی امور ملکی است که در این قسمت به آن پرداخته می شود.

برای ورود به این بحث لازم است تا ابتدا به ارائه تعریفی از ملک مشاع بپردازیم.

طبق تعریف قانونی، ملک مشاع به ملکی اطلاق می شود که:

که بین دو یا چند نفر مشترک باشد، به این وضعیت در اصطلاح حقوقی «اشاعه» گفته می شود.

در تعریفی دیگر:

مال مشاع به مالی گفته می‌شود که «حقوق مالکین متعدد در آن به نحوه اشاعه» جمع شده است (ماده ۵۷۱ ق.م.). پیدایش این مال ممکن است به طرق اختیاری (مانند خرید اختیاری یک قسمت از قطعه زمین مشاعی) یا قهری (مانند مالکیت در اموال موروثی) صورت پذیرد.

ماده ۹ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۰/۲/۵۸ وزارت دادگستری نیز در خصوص این دسته از امور ملکی به شکل زیر بیان می دارد:

در صورت حکم قطعی بر غیر قابل افراز بودن ملک، دادگاه شهرستان برحسب درخواست یک یاچند نفر از شرکاء دستور فروش آنرا به دایره اجراء دادگاه خواهد داد. مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اصول غیر منقول اقدام می نماید.

امور ملکی

خلع ید از ملک مشاع

برای بررسی این مورد از امور ملکی نیز لازم است تا ابتدا به توضیح مجزای عناوین این عبارت بپردازیم. لذا ابتدا به سراغ ارائه تعریفی از خلع ید می رویم.

طبق قانون و با توجه به مسائل حقوقی خلع ید به شکل زیر بیان می شود:

خلع ید عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول مانند خانه، مغازه یا زمین، علیه متصرف غیرقانونی مال خود اقامه کرده و از دادگاه درخواست می کند که به روند تصرف غیرمجاز متصرف پایان داده و ملک او را از تصرف او خارج نموده و سپس تحویل او دهد.

نحوه طرح دعوی خلع ید:

طرح دعوی خلع ید به این ورت است که مالک مال غیرمنقول با در دست داشتن سند مالکیت به دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول مراجعه کرده و با تنظیم یک دادخواست و طرح دعوی خلع ید به طرفیت (علیه) متصرف که در اصطلاح غاصب تلقی می‌شود، حق خود را مطالبه می‌کند.

طبق مواد 581 و582 قانون مدنی:

در ملک مشاع حق هر شریک منتشر در تمام ملک است و همین موضوع باعث شده که هیچ شریکی بدون اذن سایر شرکا حق تصرف در ملک مشاع را نداشته باشد. نتیجه این اختلاط سهام آن خواهد بود که تخلیه سهم هر شریک با خلع ید از تمام ملک ملازمه داشته و ازاین‌رو ست که باید بپذیریم مفاد ماده 43 قانون آیین دادرسی مدنی در مورد خلع ید به معنای اعم است و طرح چنین دعوی بلامانع است.

 همچنین ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی در این باره مقرر می‌دارد:

در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود؛ ولی تصرف محکوم‌له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.

در دعاوی این بخش از امور ملکی باید نکات زیر را نیز مورد توجه قرار داد:

نکته 1: برای طرح دعوی خلع ید علیه متصرف یا متصرفین ملک مشاع، نیازی به حضور تمام مالکین نمی باشد.

نکته2: دعوی خلع ید هم علیه شریک ملک مشاع، هم علیه غیر، قابل طرح می باشد.

نکته3: چنانچه چند نفر ملک مشاعی را تصرف کرده باشند، شاکی می تواند علیه همه یا تعدادی  از آنها دعوی خلع ید را اقامه کند. این دادخواست است که محدوده رسیدگی دادگاه را مشخص می کند و دعوا علیه هر کسی که مطرح شود، حکم دادگاه نیز علیه او اجرا می‌شود.

امور ملکی

پیگیری امور فروش ملک مشاع توسط وکیل متخصص ملکی چه مزایایی دارد؟

همانطور که پیش تر نیز گفته شد، حضور وکیل متخصص ملکی هنگام انجام دعاوی و امور ملکی می تواند بسیار مفید باشد. از جمله مزایای پیگیری امور فروش ملک مشاع توسط وکیل متخصص ملکی می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• مدت زمانی مورد نیاز برای دریافت دستور فروش ملک مشاع کاهش می یابد.
• دیگر نیازی به حضور آن شریک که قصد فروش ملک مشاع را دارد، در دادگاه نمی باشد.
• دیگر نیازی به حضور آن شریک که قصد فروش ملک مشاع را دارد در اداره ثبت نیز نمی باشد
• وکیل ملکی می تواند علاوه بر حضور در اداره ثبت تعیین کند که ملک قابل افراز است یا خیر.
• وکیل می تواند بعد از صدور دستور فروش ملک مشاع فورا ملک را به فروش برساند.
• همه شرکایی که مالک ملک مشاع هستند مجازند تا با توافق خود و بدون حضور یک وکیل ملکی بگیرند.

گروه وکلای وکیل دادفرhttps://vakildadfar.com  اماده ارائه کلیه خدمات حقوقی، کیفری، دعاوی خانواده، طلاق، ارث، امور ملکی، چک برگشتی، سفته، ملک مشاع و دیگر دعوای کیفری می باشد جهت درخواست مشاوره رایگان به آدرس سایت مراجعه نمایید.